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Mein „WARUM“ - Immobilien, die sich wirklich lohnen! Mieteinnahmen, unberührt von Finanzkrisen und politischen Einflüssen… Vermieter, für die „Mietausfall“ ein Fremdwort ist… Vermietung - garantiert ohne Ärger durch Problemmieter… Kapitalanlagen, deren Rendite wirklich SICHER ist… Renditeobjekte, die 20 Jahre, Monat für Monat richtig Geld bringen… Dafür gebe ich jeden Tag mein Bestes! Wie wäre es mit…

Vermieterrisiken Wohneinheit Betriebskosten Mietrendite/ Mieteinnahmen Kaufpreise Mietwohnung Pflegeapartment Standort Eine professionell erstellte Standortanalyse inlusive Bedarfsermittlung liegt vor. Oft auch zusätzlich durch externe Gutachter bewertet. Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor, subjektive Einschätzungen und „Hörensagen“ dienen als Grundlage zur Kaufentscheidung. Alle Pflegeeinheiten bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Den Bedürfnissen, die der Mieter-Zielgruppe heute und in Zukunft gerecht wird. Die Investitions- entscheidung ist daher leicht zu treffen. Viele Unsicherheiten, wie bedarfsgerechte Grundrisse, stimmige Ausrichtung, Mitbewohner oder Eigentümerge- meinschaft müssen berücksichtigt werden. Betriebs- und Instandhaltungskosten Aufgrund gewerblicher Nutzung durch den Pächter kann ein Großteil der Instand- haltungskosten auf den Pächter umgelegt werden, inkl. Strom, Gas und Wasser. Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Neben- kostenabrechnung zu erstellen. Minimiertes Ausfallrisiko durch langfristige Mietverträge über 20 Jahre, häufig mit anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Die Miete fließt Monat für Monat, unabhängig von der Belegung Ihres Pflegeapartments. Kein Schutz vor Mietausfällen durch Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Uneinigkeiten oder Streitgkeiten etc. Die Mietersuche, Renovierungs-, Hand- werkerkosten uvm. müssen vom Eigentümer selbst geleistet werden. Mieterwechsel Der Betreiber des Pflegehauses bedient sich hierfür im der Regel aus seiner bestehenden Mieter-Warteliste. Aufgrund der langfristigen Vermietung entfällt eine ständig wiederkehrende Mietersuche. Der Eigentümer kümmert sich selbst um einen neuen Mieter. Somit trägt auch er sämtliche Kosten, z. B. Renovierung, Maklerprovision, Handwerker etc., als auch den Verlust möglichen Leerstandes. Alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungs- kosten werden vom Betreiber übernommen (Strom, Gas, Wasser, etc.) mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach und Verwalter. Der Eigentümer muss jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig. Diese gehen dann zu Lasten des Eigentümers. Steuerliche Vorteile Die Gebäudeherstellungskosten werden über die Laufzeit von 50 Jahren mit 2% pro Jahr steuerlich abgeschrieben. Die Abschreibung der Wohnung geschieht im Regelfall ebenfalls mit 2% pro Jahr. ACHTUNG: Der NICHT abschreibungs- fähige Grundstücksanteil liegt meistens deutlich höher als bei einer Pflegeimmo. Die Mietrendite liegt in der Regel bei rd. 3,5 - 5%. Die Miete ist unabhängig vom Mietspiegel der Region und richtet sich nach den jeweiligen Pflegesätzen. Risiken, die die Rendite negativ beeinflussen könnten, sind sehr gering. Bei Neubauwohnungen liegt die markt- übliche Rendite bei rd. 2,5 - 3,5%. Unberücksichtigt hierbei sind Einbußen durch Kosten, Leistungen oder Mietausfällen, die sich über 20-30 Jahre Laufzeit ergeben. Risiken Ausfall des Betreibers z. B. durch Insolvenz. Dadurch evtl. kurzzeitiger Mietausfall bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Das staatliche Risiko für diesen Fall liegt allerdings unter 1% und staatlich refinanzierte Mieten fließen weiter. Ärger mit säumigen Mietern, Beschädigungen an der Wohnung, Zwangsräumungen, Mietnomaden bis hin zu Rechtsstreitigkeiten bei heutiger „mieterfreundlichen“ Rechtssprechnung - der Eigentümer trägt volles Risiko! Niedrige Einstiegspreise von 75.000 bis rd. 145.000 Euro sind für Barzahler, als auch für Käufer mit Finanzierung, hoch attraktiv. Je nach Region, erst recht in lukrativen Lagen, häufig deutlich höhere Kaufpreise teilweise erst ab rd. 200.000 Euro.

Pflegeapartment im Neubau, Gesamtfläche 53,64 qm / Kaufpreis 171.894,- € Käufer mit Finanzierung, € 20.000,- Eigenkapital, 1. volles Wirtschaftsjahr Erwerbspreis Grunderwerbsteuer (5,0%) Notar- und Gerichtskosten Gesamtaufwand Eigenkapital Darlehen Mieteinnahmen Zinsaufwand (2,5%) + Tilgung (2,5%) Verwaltung (inkl. Monitoring) Instandhaltung (2,00 €/qm/Jahr) Eigenaufwand im Jahr vor Steuer Eigenaufwand im Monat vor Steuer Barzahler 171.894,00 € + 8.594,70 € + 4.297,35 € 184.786,05 € - 20.000,00 € 164.786,05 € 7.735,32 € - 8.239,30 € - 360,00 € - 99,06 € - 963,04 € - 80,25 € Erwerbspreis Grunderwerbsteuer (5,0%) Notar- und Gerichtskosten Kaufpreis gesamt Mieteinnahmen Verwaltung (inkl. Monitoring) Instandhaltung (2,00 €/qm/Jahr) Mietüberschuss im Jahr vor Steuer Mietüberschuss im Monat vor Steuer 171.894,00 € + 8.594,70 € + 4.297,35 € 184.786,05 € 7.735,32 € - 360,00 € - 99,06 € 7.276,26 € 606,36 € Berechnungsbeispiel - Eigenaufwand Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage am Beispiel Eigenkapitalrendite Bei 20.000 € eingesetztem Kapital aus Lebensversicherung, Bausparvertrag, Sparbuch etc. Miete Zinsen 2,5% Verwaltung Instandhaltung Überschuss vor Tilgung Eigenkapitalverzinsung: Gesamtaufwand im Jahr vor Tilgung Aufwand: 3.156,61 € Eigenkapital: 20.000,00 € Eigenkapitalverzinsung: 7.735,32 € - 4.119,65 € - 360,00 € - 99,00 € 3.156,61 € 0,1578 x 100 = 15,78% = 0,1578 171.984,00 € 184.786,05 € 164.786,05 € 7.735,32 € - 459,06 € - 8.239,30 € 80,25 € 46.964,00 € Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten Finanzierung bei 20.000 € Eigenkapital Mieteinnahmen p. a. Instandhaltung + Verwaltung Zinsen 2,5% + Tilgung 2,5% Aufwand im pro Monat Aufwand nach 28 Jahren + Eigenkapital O

IMMOBILIEN INHABER Waldemar Schaffrinski ANSCHRIFT Wilkesfurther Str. 8 D - 40229 Düsseldorf TELEFON Festnetz: 0211/550 488 98 Mobil: 01573/960 3363 E-MAIL kontakt@DeinImmobilienProfi.de BEHÖRDE & LIZENZ Ordnungsamt Düsseldorf Postfach 40200, 40468 Düsseldorf Erlaubnis nach §34, GewO UST. ID. NUMMER DE325574606 Impressum

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